【元ゴールドマン・サックス田中渓流】賢く不動産を買うには？3億円投資家ちょる子も悩む「不動産投資の思考法」を徹底解説！

株式投資で3億円の資産を築いた“億り人”ちょる子さん。そんな彼女でさえ、頭を抱える未知の領域、それが「不動産投資」でした。 「隣の土地が売りに出ている。でも母は『暴落するから待て』と大反対…。私は今、買うべき？」

その、誰もが直面しうる究極の悩みに、元ゴールドマン・サックスで不動産のプロである田中渓さんが、驚くべき“最終回答”を示しました。

この記事では、人気YouTubeチャンネル「MONEY&MATE」で繰り広げられた、その特別なコンサルティングの一部始終を徹底解説します。

「暴落待ちは、なぜ失敗するのか」「なぜ、隣地は相場の倍でも買うべきなのか」──。 これは、巷の不動産セミナーでは決して聞けない、本物のプロだけが知る、資産形成の“掟”の物語です。

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ちょる子さんの悩み

番組冒頭、ちょる子さんから田中さんへの相談は、多くの人が一度は憧れるようなシチュエーションでした。

• 状況
  • ちょる子さんが現在住んでいる都内23区の家の隣地（しかも両隣が空いている）が売りに出ている。これを買えば、自分の敷地を広げ、ちょっとしたレジデンスを建てられると妄想中。
• 母親からの反対
  • しかし、ちょる子さんの母親からは「今の価格はありえない」「不動産は暴落するまで待て」と強く反対され、毎日喧嘩をしているとのこと。
• ちょる子さんの本心
  • 本人は「インフレ下で建築費用や人件費が上がり続ける中、今買ってしまった方が良いのでは」と感じている。

田中渓流「不動産投資の思考法」

田中さんは、ちょる子さんの具体的な悩みに対し、自身の豊富な知見と経験に基づいた、ユニークかつ実践的なアドバイスを送りました。

① 「隣地は相場の倍の値段を出してでも買え」という格言

• 意味:
  • 不動産投資には、「隣の土地が売りに出たら、相場より高くても買うべきだ」という格言がある。
• なぜ？
  • 土地の価値は面積に比例しない: 不動産は、面積が大きくなるほど単価が上がる傾向がある（規模の経済）。小さい土地を複数持つよりも、広い土地を一つ持つ方が、資産価値が大きく向上する。
  • 二度とないチャンス: 隣地が売りに出る機会は、人生で滅多にない。特に都心部の好立地であれば、買い逃せば二度と手に入らない可能性が高い。
• 田中さんの経験
  • 自身も、以前に使い物にならなかった土地を、隣地を買い増すことで価値を大きく高めた経験がある。

② 暴落を待つか、今買うか？株の経験から学ぶ

• 株の経験から考える
  • リーマンショック後の日経平均株価の急回復を例に挙げ、「暴落を待て」という意見の落とし穴を指摘。リーマンショックの底値（6,800円）まで待っていたら、今の4万円超の恩恵は得られない。
• 不動産は「待てる」資産
  • 不動産は、ローンを組んで買うことができ（最長35年）、金利さえ払い続ければ召し上げられることはない。多少価格が下がっても、サイクルが戻るまで「待つ」ことができるのが強み。
• 日本の未来をどう見るか？
  • ただし、前提として「日本が破綻しない」「東京は大丈夫」というビューを持つことが重要。もし30年後に日本や東京がダメになっていると考えるなら、やめるべき。

③ 「首都直下地震」は大丈夫？災害リスクの捉え方 揺

• 土地は残る、建物は保険で
  • 災害リスクと投資リスクは切り離して考えるべき。地震が起きても、基本的には「土地」は残る。建物は損傷する可能性があるが、それは地震保険でカバーできる。
    • 地盤の確認: ただし、埋め立て地や湾岸エリアなど、液状化のリスクが高い場所は避けるべき。
• 「いつか来る」を待っていたらチャンスを逃す
  • 首都直下地震は「いつか来る」と言われているが、「いつか」を待っていたら、目の前のチャンスを永遠に逃してしまう可能性がある。

④ 都内23区の好立地は「人口減少時代でも最後は残る」場所

• ちょる子さんの隣地評価
  • ちょる子さんの隣地（都内23区、城南エリア、徒歩3分）は、この10年で土地の値段が50〜60%上昇しているほどの好立地。
• 「有事の際に残る場所」
  • 人口減少時代においても、最後に価値が残る場所だと田中さんは評価。都心部は、人口が減っても人が集まり続けるため、不動産価値が維持されやすい。

悪い業者に引っかからないために

不動産取引で最も避けたいのが、悪質な業者に騙されることです。

① 不動産業界は「一発屋」のビジネス

• 「つまされたらとんでもない金額になる」
  • 不動産業界は、1件の契約で大きな金額が動くため、業者には「この人を騙してでも儲けよう」というインセンティブが強く働く。
• 「人の紹介」に尽きる
  • 信頼できる業者を見つけるには、「実際にその業者と取引をして、満足している人からの紹介」が何よりも重要だと田中さんは力説します。SNSなどで見かける「誰かからの紹介」という話は、裏でキックバックが発生しているケースもあり、注意が必要。

② 「正直不動産」で勉強すべし

• 悪徳商法の手口が満載
  • 漫画『正直不動産』は、不動産業界のあらゆる悪徳商法の事例がリアルに描かれているため、国民全員が読むべき「教科書」だと推奨。読むことで、業界の罠から身を守る知識が身につきます。
• 「闇金ウシジマくん」も勉強になる
  • 意外なことに「闇金ウシジマくん」も不動産の勉強になるとのこと。特に、権利関係や債権についての知識が深まるそうで、田中さんの部署では、宅建や簿記よりも先に読むように指導されていたそうです。

タワマンとアパート、どちらに投資すべき？

動画の中では、タワーマンションと賃貸アパートへの投資についても言及されました。

• タワーマンション
  • 特にコメントはなかったものの、他の対談動画で田中さんは、都心のタワマンは国際的な投資対象となっており、資産形成の一つの選択肢となりうると語っている。
• 賃貸アパート投資
  • 動画内では、具体的な投資判断ではなく、「不動産会社から持ちかけられる話」として言及。 「サブリース（家賃保証）をします」「節税になります」といった甘い言葉で、実態に見合わない高額なアパート建設を促されるケースがあること、そしてそれがオーナーにとって「負動産」になるリスクが指摘されています。

投資初心者が注意すべきアドバイス

田中さんの経験から、初心者が不動産投資を考える上で心に留めるべきアドバイスをまとめます。

• 「なんとなく」で買わない
  • 不動産は高額な買い物です。セミナーや人の話だけで安易に契約せず、徹底的に自分で調べ、納得するまで検討する姿勢が不可欠です。
• 「知識武装」は必須
  • 不動産取引はプロとの戦いです。『正直不動産』を読み、業界の裏側や悪徳手口を知っておくことが、自分の身を守るための最低限の準備です。
• 「信頼できるプロ」を味方につける
  • 自分で全てを判断するのが難しいと感じたら、信頼できる専門家（不動産会社やFPなど）からの紹介を頼りましょう。ただし、その専門家が「誰の利益のために動いているのか」という視点も忘れてはいけません。
• 「リスク許容度」を把握する
  • 不動産投資は大きな借金を伴います。景気の変動や空室リスク、金利上昇など、様々なリスクに対して自分がどこまで耐えられるか、事前にシミュレーションしておくことが重要です。
• 「インフレ対策」としての不動産
  • インフレが進む現代において、不動産は現金の価値を目減りさせないための有効な選択肢となり得ます。長期的な視点で、インフレ対策としての役割も考慮に入れてみましょう。

まとめ

今回は、株式投資の達人ちょる子さんのリアルな悩みを基に、元ゴールドマン・サックスのプロ・田中渓さんが語った、不動産投資の本質に迫りました。

彼の言葉は、不動産を単なる「住む場所」ではなく、「ビジネス」として捉える、冷静かつ大胆な思考法に貫かれていました。最後に、あなたの資産を守り、そして増やすための「田中流・3つの掟」を、もう一度心に刻んでください。

1. 「隣地は相場の倍でも買え」– チャンスは二度ない
   • 土地は、面積が大きくなるほど価値が飛躍的に高まります。隣地が売りに出るという、人生で一度あるかないかの機会は、多少高くても掴むべき、というプロの掟です。
2. 「暴落を待つ」な。優良資産は、持ち続ければ勝てる
   • リーマンショック後の株価が証明したように、完璧な底値で買うことなど誰にもできません。長期ローンを組める不動産は、価格変動に耐えて「待つ」ことができる、非常に強靭な資産なのです。
3. 業者は「信頼できる人の紹介」以外、信じるな
   • 不動産業界は、残念ながら「一見さん」をカモにする構造があります。自分の身を守る唯一の方法は、実際に取引して満足した、信頼できる友人や知人からの「紹介」だけです。

不動産投資は、大きな決断です。しかし、田中さんのように、リスクを正しく理解し、チャンスを逃さない思考法を身につければ、それはあなたの人生の選択肢を、より自由で豊かにする、最強のツールとなり得ます。

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おっさん事業主

急に事業を始めた人

40代半ばに原因不明の体調不良で会社を退社し、しばらく休んでも回復する兆しがないので、出来そうなことから小さく事業を始めました。 何か大きなことを成し遂げたわけではないですが、事業をやってみて気が付いたことを、記録として残していきます。