変動金利はいつ上がる？大手・地方銀行の動向比較と「5年ルールの罠」を解説！住宅ローン上昇に備える家計防衛策

「ニュースで金利上昇と騒いでいるけれど、私の住宅ローンはいつから上がるの？」 「大手銀行は上がったみたいだけど、地方銀行ならまだ安心？」

長らく続いた超低金利時代が終わりを告げ、住宅ローン利用者の約7割が選んでいる「変動金利」が大きな転換期を迎えています。2024年の日銀によるマイナス金利解除を皮切りに、大手銀行はすでに「短期プライムレート」の引き上げを断行。その影響は2026年現在、多くの家庭の支払額や返済内訳にじわりと波及し始めています。

本記事では、大手銀行と地方銀行で異なる金利引き上げのタイミングや、急激な返済額アップを防ぐはずの「5年ルール・125%ルール」に潜む恐ろしい落とし穴を徹底解説します。「たかが0.1%の上昇」と侮らず、家計を守るための具体的な防衛ラインを一緒に確認していきましょう。

【住宅ローン】変動金利はいつ上がる？

「ニュースで金利が上がると聞いたけど、私のローンは大丈夫？」 「これから借りるなら、固定金利にするべき？」

長らく続いた「超低金利時代」が終わりを告げ、住宅ローン市場がざわついています。 特に利用者の7割以上が選んでいると言われる「変動金利」の上昇リスクは、家計にとって死活問題です。

今回は、変動金利が上がる具体的なタイミングや仕組み、そして大手銀行と地方銀行の対応の違いについて、分かりやすく解説します。

そもそも、なぜ上がる？「基準」が変わった！

変動金利が上がる最大の要因は、日本銀行（日銀）の政策変更です。 変動金利は、多くの銀行で「短期プライムレート（短プラ）」という指標を基準に決められています。

• 2024年の大きな転換点
  • 日銀が政策金利を引き上げたことに伴い、メガバンクを含む大手銀行は2024年秋（10月など）に短期プライムレートを0.15%程度引き上げました。
• 仕組み
  • 「短プラ」が上がると、それに連動して既存の住宅ローン変動金利（基準金利）も上昇します。

つまり、「いつ上がる？」の答えは、「既に第1波は来ている。次は日銀の追加利上げ次第」ということになります。

「大手銀行」vs「地方銀行」対応の差

金利上昇の動きは、銀行のタイプによって異なります。

大手銀行（メガバンク・ネット銀行大手）

• 動き
  • 最も反応が早いです。
• 現状
  • 既に短期プライムレートの引き上げを行い、多くの契約者に対して金利上昇の通知が届いています。
• 今後
  • 日銀が追加利上げを行えば、数ヶ月のラグ（タイムラグ）をおいて、機械的に金利を引き上げる可能性が高いです。

地方銀行（地銀・信金）

• 動き
  • 大手より慎重、または「様子見」の傾向があります。
• 理由
  • 地銀は地域内でのシェア争いが激しいため、「金利を上げると客が逃げる（ネット銀行に借り換えられる）」ことを恐れています。
• 現状
  • 独自の基準金利を採用している銀行もあり、「大手は上げたけれど、ウチはまだ据え置き」という地銀も少なくありません。ただし、体力の限界が来れば追随して引き上げるでしょう。

金利が上がると返済額はどうなる？

「たかが0.15%や0.25%でしょ？」と侮ってはいけません。

月額で約2,300円、年間で約2万7,000円の負担増です。 もし今後、金利がさらに1%上がれば、月々の支払いは数万円単位で跳ね上がります。

恐怖の「5年ルール」と「125%ルール」の罠

変動金利には、急激な負担増を防ぐための安全装置があります。しかし、これが逆にリスクになることを知っていますか？

• 5年ルール
  • 金利が上がっても、5年間は毎月の返済額を変えない。
• 125%ルール
  • 6年目に返済額を見直す際、前回金額の1.25倍までしか上げない。

「じゃあ安心じゃん！」 と思った方、間違いです。 返済額が変わらなくても、中身の「利息」の割合は増えています。つまり、「元金が全然減らない（＝借金が減らない）」という状態になります。最悪の場合、最後に「未払利息」として一括請求されるリスクもあるのです。

通知を見逃さず、シミュレーションを！

• 大手銀行: 日銀の動きに連動して、今後も上がる可能性大。
• 地方銀行: 少し遅れて上がる可能性があるが、逃げ切れる保証はない。

銀行から届くハガキや電子メールの「金利変更のお知らせ」は、絶対に無視しないでください。 「金利がいくらになったら、繰り上げ返済をする」「〇%を超えたら借り換えを検討する」といった防衛ラインを、今のうちに家族で話し合っておきましょう。

まとめ

「金利ある世界」への突入は、もはや避けて通れない現実となりました。銀行のタイプによって金利上昇のスピード感には差がありますが、最終的にはすべての利用者が影響を受けることになります。

今回のポイントを改めて整理しましょう。

• 大手銀行は先行、地銀は追随
  • 反応の早い大手行に対し、地方銀行は顧客維持のために慎重な姿勢を見せていますが、時間の問題で引き上げに踏み切る可能性が高いです。
• 「5年・125%ルール」の盲点
  • 返済額が変わらなくても、内訳は「利息」ばかりになり、「元金が減らない（借金が減らない）」という危険な状態に陥るリスクがあります。
• 通知を「家計の警告灯」にする
  • 銀行から届く金利変更のお知らせは、将来の返済総額が数百万円単位で変わるかもしれない重要なサインです。

「いつ上がるか」を心配し続けるよりも、「何％になったら繰り上げ返済や借り換えを検討するか」という自分なりの防衛ルールを作っておくことが大切です。まずは次回の返済予定表をじっくり眺め、元金がいくら減っているかを確認することから始めてみませんか？

おっさん事業主

急に事業を始めた人

40代半ばに原因不明の体調不良で会社を退社し、しばらく休んでも回復する兆しがないので、出来そうなことから小さく事業を始めました。 何か大きなことを成し遂げたわけではないですが、事業をやってみて気が付いたことを、記録として残していきます。